近年来，房价飞涨，可以说房屋已成为大多数普通人最重要的财产，同时也是很多年轻男女组建家庭、步入婚姻殿堂的敲门砖。但是，年轻人要想凭借自己的收入支付高昂的房价，难度很大。因此，父母为子女出资购房成为现今社会的普遍情况。
但是，受中国传统家庭观念的影响，大多数父母在出资时不会与子女订立书面协议。一旦子女离婚，父母为子女出资所购房屋的产权归属往往成为争议焦点。现实中，由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一，又与夫妻共同财产制交织在一起，使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。接下来，笔者将根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则分情况进行如下总结。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”虽然，司法解释对父母婚前出资购房做出了相关规定，但是实践中的情形各种各样，而规定又较为笼统，无法一一适用，具体如下（为方便阅读，出资方以A代替，配偶以B代替）
一、A父母全款出资、登记在A名下
此时包括两种情况：
第一、一方结婚前已取得房屋产权证，根据上述司法解释的规定，属于夫妻一方的个人财产;
第二、一方父母在婚前已全款出资，但是婚后方取得房产证并登记在自己名下的，仍应认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割。
二、A父母全款出资、登记在B名下
此种情况下房产的归属在实践中有较大争议，有认为应当根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”将该房产认定为B的个人财产；也有认为应严格按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款规定将该房产认定为A的个人财产；还有认为应认定为双方共同财产。究其缘由是因该购房行为系以结婚为目的，虽然仅登记在B一人名下，但实际上是A父母对二人的共同赠与，此外，按共同财产处理也较为公平，符合公平原则。对于以上三种观点，笔者大体上赞成第三种观点。为何说大体上，是因为笔者认为此事应当分情况来看。第一、若AB最后以离婚收场，则应当认定为双方共同财产的可能性较大；第二、若AB最后以分手（并未领证便分道扬镳）收场，则此时A一方可以其父母出资是以结婚为目的、父母全款出资的过程得以证明、A一方的家庭情况（普通家庭，积攒很久才凑齐房款）等理由主张房屋的归属，虽实践中判决不一致，但若满足上述几种情况并且能够举证证明，则A要回房产的可能性较大。
三、A父母全款出资、登记在双方名下
此种情况下，父母出资购买该房屋，肯定是为AB结婚所用。并且登记在双方名下，足以推定该房产系A父母对双方的赠与，故应为双方的共同财产。
四、A父母出首付、AB共同还贷、登记在A名下
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款的规定，该房产首付款部分应理解为A父母对其个人赠与，又因该房产登记在A名下，根据《物权法》第9条规定，同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条规定，即夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。
该房产首付部分虽是由A父母出资，并非完全意义上的A的个人财产，但是前已述及，该首付款为A父母对其的赠予，也为其个人财产。所以，综上，该房产应为A个人财产。而二人婚后共同还贷（包括相应增值）的部分，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款的规定，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由A对B进行补偿。
五、A父母出首付、AB共同还贷、登记在B名下
此种情况类似于第2种情况，实践中争议也比较大。司法实践中，司法机关往往倾向认定为系AB的共同财产。理由是该购房行为系以结婚为目的，虽登记在B一人名下，但实际上是A父母对二人的共同赠与，此外，二人结婚后还共同还贷，按共同财产处理也较为公平，符合公平原则。
六、A父母出首付、AB共同还贷、登记在双方名下
此种情况类似于第3种情况，司法实践中认定，父母出资购买该房屋，肯定是为AB结婚所用。并且登记在双方名下，足以推定该房产系A父母对双方的赠与，故应为双方的共同财产。
七、双方父母共同出资、全款购房、登记在A或B一人名下
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款的规定，该出资应当认定为父母对各自子女个人的赠与，实践中对此多认定为按份共有，即按出资份额进行划分。
八、双方父母共同出资、全款购房、登记在双方名下
该种情况实践中也有争议，特别是两家出资比例相差较大时，争议也随之变大。主要观点有：
观点一，系双方共同财产，但为按份共有，AB应按照各自父母出资比例享有房产相应份额。理由：虽然该房登记在了二人名下，但由于购买该房产系在婚前，故实践中往往仍视为属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款规定的情形，按照各自的出资份额享有该房产。
观点二，系双方共同财产，但为共同共有，即若分割的话，一般为一人一半。理由：该购房行为系以结婚为目的，且登记在双方名下，应视为双方父母对二人共同的赠与。虽然双方父母均未明确表示为赠与双方，但从双方父母将房产登记在二人名下的行为，可以推定系双方父母明确表示赠与双方，故应为双方的共同财产。
对此，实践中并没有统一的结论，既有按观点一进行裁判的，也有按观点二进行裁判的。如上海、深圳地区大多赞成为共同共有，但对出资多的一方会适当多分。而北京地区则赞成按份共有。
九、双方父母共同出首付款、AB共同还贷、登记在A或B一人名下
虽然双方父母仅支付了首付部分，但仍属于婚前父母为子女购房出资的情形，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第22条第1款的规定，双方对该房产为按份共有关系，根据出资比例确定享有份额。对于双方在婚姻关系存续期间共同还贷及增值部分，可按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款的规定相应折价给对方。
十、双方父母共同出首付款、AB同还贷、登记在双方名下
本种情形类似第8种情形，实践中也有争议。参照第8种情形理由可知，该房产即可能被认定为AB共同共有也可能被认定为按份共有。但如被认定为按份共有的话，在分割该房产时，获得房屋产权一方，除应按对应出资份额及增值部分支付对方折价款外，还应补偿对方在婚姻关系存续期间共同还贷部分及增值部分的差价